——承租人优先购买权研究系列之三

 

 

戴孟勇  中国政法大学  

 

一、承租人优先购买权概述

 

      《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定可知，所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人将租赁房屋出卖给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利（下文如无特别说明，“承租人”均是指房屋承租人而言）。本案显然是因为出租人浩达公司在出卖房屋时没有通知承租人李文而引起的优先购买权纠纷。

 

      关于承租人的优先购买权，最高人民法院早在1952年发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（1952年5月17日法监字第8012号）中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后，国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”，明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。在司法解释中，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”这是司法界对承租人优先购买权的再次确认。在此基础上，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日）（以下简称为《民法通则意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果，比《城市私有房屋管理条例》的规定以及最高人民法院此前所作的司法解释显然更进了一步。后来，建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日）第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，虽然司法实践中也应遵照执行，但其效力未免较低。直到1999年颁布《合同法》，才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度，在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。

 

      由上可见，承认并保护承租人的优先购买权，乃是我国的一贯政策。之所以如此，可能主要出于以下两方面的考虑：一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在现代社会中，租赁他人房屋用于居住或经商者日众，承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的考虑。

 

      显而易见，现行法中确立的承租人优先购买权，既涉及到对出租人的房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。如果对三者之间的关系处理不当，就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制，或者使承租人的优先购买权无法真正实现，或者是损害第三人的交易安全。鉴于《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单，且其规定与《民法通则意见》第118条又不完全一致，导致司法实践中难免就如下问题产生争议：其一，出租人将一幢独立的房屋予以整体出售或者将承租人所承租的部分房屋与出租人的其他房屋或附属设施捆绑在一起进行出售时，仅承租部分房屋的承租人能否行使优先购买权？其二，在《合同法》第230条的规定中，完全删去了《民法通则意见》第118条关于“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定，那么根据《合同法》第230条，当出租人出卖租赁房屋而未在合理期限内通知承租人时，承租人还能否请求法院宣告其房屋买卖无效？从本案中原告李文的诉讼请求以及一、二审法院所作的两份内容不同的判决来看，实际上主要与这两个问题有关。

 

      二、承租人优先购买权的成立条件与行使条件

      （一）优先购买权的成立条件

      民法理论一般认为，按照优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指法律明文规定的，由特定法律关系中的特定之人所享有的优先购买权；后者是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。 [1]准此以解，《民法通则意见》第118条以及《合同法》第230条所规定的承租人优先购买权显然属于法定优先购买权。

      关于优先购买权的成立条件，有人认为是“出卖人将标的物出卖给第三人”， [2]也有人主张应包括基础关系的存在、出售或转让标的物以及同等条件三个方面。 [3]按照这两种观点，在房屋租赁关系中，仅仅是租赁合同的成立和生效，并不能产生承租人优先购买权；只有在出租人出卖租赁房屋时，或者在出租人出卖租赁房屋且承租人提出同等条件时，优先购买权才能成立，承租人才能享有优先购买权。如此一来，承租人究竟有无优先购买权，将完全取决于出租人是否出卖租赁房屋，这显然与承租人优先购买权的法定性相矛盾。笔者认为，之所以出现上述误解，是因为论者将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混为一谈了。权利的成立与权利的行使，系属不同层次的概念，应当严格地加以区分。 [4]承租人优先购买权作为一种法定的权利，理应随房屋租赁合同的生效而当然成立。至于出租人出卖租赁房屋和承租人提出同等条件，则属优先购买权的行使要件。在我国台湾，其判例和学说就认为，台湾“耕地三七五减租条例”中规定的耕地承租人的优先购买权，系于耕地租赁合同成立时随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时得为行使。 [5]

 

      （二）承租人优先购买权的行使条件

      根据《合同法》第230条的规定，承租人行使优先购买权的，应具备两个条件：一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是须承租人以“同等条件”表示购买。

      1．须出租人“出卖租赁房屋”

      所谓房屋，根据建设部颁发的《房地产统计指标解释（试行）》（2002年3月20日）的规定，一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所；根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。所谓租赁房屋，从字面含义来看，乃是指通过租赁合同的方式出租给承租人使用的房屋。不过，在实践中，租赁房屋的范围并不局限于通过租赁合同而出租的整幢楼房或者成套房屋。根据我国一些地方性法规和规章的规定，下列行为也视为房屋租赁：一是经规划管理部门批准修建的临时性房屋的租赁；二是房屋内的（营业）场地、柜台、摊位、橱窗、地下构筑物的租赁；三是将房屋或房屋内的（营业）场地、柜台、摊位的一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的；四是只提供房屋由他人承包经营的；五是以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。 [6]因此，从解释论的角度来说，《合同法》第230条规定的“出卖租赁房屋”，不仅包括将出租的整幢楼房或成套房屋予以出售的行为，也包括将这些地方性法规和规章中规定“视为房屋租赁”的房屋或房屋内的场地、柜台、摊位等等出卖给他人的行为（如果这些场地、柜台、摊位等可以单独出售的话）。

      2．须承租人以“同等条件”表示购买

      此所谓“同等条件”，包括“同等条件”标准的确定和“同等条件”的内容两方面。关于“同等条件”标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为“同等条件”。 [7]这一主张符合优先购买权所具有的“优先于他人而购买”的法律性质，可资赞同。但是也要看到，承租人依此标准行使优先购买权的结果，难免在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别成立两个内容完全相同的房屋买卖合同，由此导致出租人陷入双重买卖的尴尬境地。为避免遭受此种不利，出租人可在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人有权解除该合同。由于“同等条件”是根据出租人与第三人订立的买卖合同来确定的，若该买卖合同因具有违法因素而被确认为无效或被撤销，则依此确定的“同等条件”亦应随之失去效力，承租人不得再以该合同中约定的条件作为“同等条件”来行使优先购买权。不过，若出租人与第三人之间的买卖合同系因承租人行使优先购买权而不生效力或者被解除的，则据此确定的“同等条件”仍应继续有效，承租人亦得行使优先购买权。

     关于“同等条件”的内容，首先是价款条件要等同，即承租人所支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。不过，若出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款，以便保障出租人的利益。最后，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同，例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付可以用金钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。

 

      三、房屋整体出售时，部分房屋的承租人能否行使优先购买权？

 

      根据上文对优先购买权的成立条件和行使条件的分析可知，在本案中，李文与浩达公司就浩达商厦中380平方米的部分房屋所签订的租赁合同既然已经生效，那么李文从租赁合同生效之日起即对这部分房屋享有优先购买权。如果浩达公司将该部分房屋单独予以出售，李文自得以同等条件行使优先购买权。一、二审法院的判决实际上都是承认这一点的。不过，在本案中，由于浩达公司并未将李文所承租的部分房屋单独出售，而是将包括李文承租的部分房屋在内的浩达商厦予以整体出售，因此导致李文可否行使以及如何行使优先购买权的问题变得复杂起来。《民法通则意见》第118条和《合同法》第230条对此问题并未提供明确的答案，致使一、二审法院在这个问题上产生了截然不同的看法。